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[楼盘资讯] 想在三四线城市买房的要当心了,这些话不得不听

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发表于 2017-11-29 13:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
        由于限购的实施,很多人可能无法在一二线城市买房,只能退而求其次,到大城市周边的三四线城市买房。对于这些购房者来说,由于着急买房,所以只能这么选。对于还有一部分购房者,已经获得了一二线城市的购房资格,但是苦于资金不足,难以在大城市买到合适的房子,但是手里头又有点闲钱,不买房貌似也贬值了,那这样的人应该如何选择呢?
       其实,现阶段买房的,肯定都是自住,要么是纯刚需,要么是改善。虽然买房不是为了投资,但是从房产增值和贬值的角度来讲,任何人买了房子之后都不希望房子贬值。那么未来买房到底是去一二线城市,还是三四线城市,今天咱们就从两个维度来分析一下。
      首先,是宏观环境。所谓的宏观环境,就是未来不通过类别城市的发展潜力与人口变化情况。11月24日,在2017年首届粤港澳大湾区房地产中介峰会上,中原地产创始人、中原集团主席施永青就对未来三四线城市的楼市表示了担忧。

     施永青表示,现在三四线城市已经建设过度,大量的房子空置了。前两年所谓的“去库存”其实只是在替开发商去库存,而没有替社会去库存。开发商把房子卖掉,实际上是老百姓不但用了自己口袋里面的钱,同时还借了银行的钱替开发商去了库存。
      但是,如果三四线城市的人口没有同步上升,房子还是空置下来了,还是库存,只不过是把开发商的库存变成老百姓的库存。开发商承担的资金成本只是土地出让费跟建筑费,但是现在土地成本、建设成本还加上开发商的利润,都由老百姓承担了。这样下去就会影响老百姓的消费能力,对拉动内需不一定是好处。换句话说,就是很多活钱变成了死钱,困死在房子里面了。

      其实,施永青的观点并不难理解。如果说老百姓买房时为了自住,倒也不是库存。但是在三线城市,还有很多房子是卖给了投资客和炒房者,那么,这些库存才是实实在在的从开发商手中转到了老百姓手中。虽然我们对于炒房行为深恶痛绝,但是不可否认的是,一旦炒房者无力还贷,势必会对整个房地产产生影响,从而也会影响实体经济。虽然是炒房者抛售会在一定程度上降低房价,但是如果炒房者直接出局,那么就不是房价下跌那么简单了。
     现在来看,部分三四线城市的房地产市场确实风险比较高,最关键的因素还是缺乏人口支撑。如果真的出现了人口净流出的现象,那么楼市必定波动。因此,要想去三四线城市买房,对于该城市的发展现状以及未来的发展潜力势必要做一番调查。

     其次,就是可以看到见的房价。宏观环境受多重因素影响,不好预测,但是近1-2年的房价变化情况,还是可以通过一些数据大体判断出来的。
     最近国家统计局发布的70个大中城市房价数据可以看出,一二线热点城市的房价同比涨幅不断回落,有的城市的房价环比已经出现了下跌。但是三四线城市的房价仍然比较坚挺,领涨的大多都是三四线城市。单从此趋势就能看出,未来一二线城市的房价基本还会呈现回落的趋势,而三四线城市的房价会滞后于一二线城市。
    之所以一二线城市的房价在回落,主要还是受调控的影响。抛开其他调控手段不说,单是限价措施,就决定了未来1-2年,一二线城市的房价不会太高。
以房山良乡区域为例,该区域的两个项目,在今年2月土地出让的时候,就已经限定商品住房销售均价不超过每平方米38994元,且最高销售单价不得超过每平方米40944元。而目前周边在售项目的价格,要比这两个项目的价格高出近20%。这就意味着,未来这两个项目入市,价格差不多要比周边的二手房便宜20%。
     据有关机构统计,截至目前,北京已成交了45宗“限房价、竞地价”地块,溢价率都不高。按照两年左右的建设周期来计算,未来两年,北京商品房市场上,除了共有产权住房和自住型商品房外,上市的绝大多数都将是这类“限房价”的户型。而大量限价房入市,将对整体市场的成交均价形成结构性拉低的效应。

      这也就是说,如果现在买房,房价可能会很高,但是明年或者后年买房,买的有可能就是“限价房”,房价就可能要比周边的二手房便宜不少。
     其实不止是北京,目前很多一二线城市已经实施了限房价、竞地价”的政策,并且已经成交了多幅地块。这些“限价房”会在未来1-2年内入市,再加上大力发展住房租赁市场,势必会拉低房价。这也就是说,未来在一二线城市买房,成本会比现在少很多。
         况且,一二线城市由于机会多,人口基本都处在净流入。因此,综合来看,未来买房,选一二线城市要远比选三四线城市靠谱。

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发表于 2017-12-1 11:40 | 显示全部楼层
逆袭成功。。。。。。
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