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[维权曝光] 房子给子女分几步:继承?赠与?卖给子女?

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发表于 2017-9-11 13:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
   房屋过户主要分为三种方式:继承、赠与、买卖。这三种方式分别面临着不同的操作流程以及法律风险,所要缴纳的费用也各不相同。具体都是怎样的呢?

北京博善律师事务所的李建成律师做出了解答:

1房子不是你想送就能送的

房子送给子女也要掏钱吗?答案是肯定的。按照大部分一线城市的情况(北上广深除外),以一套面积为90平米,市值300万的普通住房为例,子女受赠想要拿到房产证,则需要花掉将近13万!钱都花在什么地方了呢?

据调查,赠予的房产按照相关法律,需要缴纳3%的契约税(9万)。此外,还需按照房子的成交额分别缴纳1万元的评估费和2万多的公证费,印花税和登记费之类的其它费用也就几千来块钱。父母的住房一般都住满5年以上且属于近亲属之间的赠与,可以免收增值税和个人所得税。

2继承或许是个不错的选择

子女都是父母资产的法定继承人,可以免缴契税,这一下子就比上面直接赠予的方式少了9万块!事实上,最后继承和赠送的费用差别也确实出在契税上面。同样,通过继承、遗赠取得的房产,都可以免收个人所得税和增值税,只需要支付公证费和工本费。这样一套在市面上卖300万的普通住房通过子女继承只需要花费3万多块钱,相比赠送来说便宜了不少。

3卖给子女竟省这么多钱!

买卖的费用:80元登记费、3万元契税(1%)(二套购房)、3000元评估费(0.1%)、230元交易费,总计3万出头的样子。由于父母的住房一般购买时间超过两年,因此可以免征个人所得税和增值税。

4卖、赠、继怎么选?

由于最近契税新政的出台,通过以上比较,不难发现相比房产赠予和房产继承,把房子卖给子女确实是能省下不少钱来。

一是因为赠与的费用过高,二是房产继承的流程也比较复杂。一般来说,选择卖给子女的方式比较省钱。但由于受房屋面积,居住年限,首套、二套、多套等的限制。如果在将房子卖给子女的过程中,需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、增值税和契税,则买卖过程产生的费用,可能就会比房产继承高出不少了。



从法律层面来看,其实以上三种方式各有利弊和风险,无法简单地从交易费用方面判断合算与否。

5房产证写子女名字酿大错

买房,从写名字开始,首付、贷款、还贷、出售、传承,都有一本理财经。其实,房产证写子女名,未必好。

6孩子独立买房时可能多付首付

如果孩子和父母没有共有房产,即父母房产证上没有孩子的名字,那么孩子成年后购买首套房时,按照政策首付三成,并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购 政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套,根据政策,成年后可独立购买1套住房。有些银行规定,这套房贷款利率可以享受首套房优惠,但首付却可能 要按照二套房标准,付七成。

7买第二套房时可能交房产税

比如孩子在未成年时和父母共有2套房产,每套面积在90平方米,如果房产份额事先不做约定的话,默认每人三分之一份额,即孩子名下已经有60平方米房产。

成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米,按照政策,首套房无论面积多大,都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房,假设建筑面积是120平方米,则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米,扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积,还有100平方米需要征收房产税,其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。

8配偶有权继承婚前财产

如果发生不幸,孩子在婚后其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。



李建成律师补充:

随着社会的发展和个人财富的积累,父母们通过一生的拼搏奋斗积累了一定的财富。俗话说:“打江山容易,守江山难”。父母们总是想尽各种办法把自己奋斗一生的财富传承给后代子孙,那么占财产比重较大的房产如何过户给子女更划算呢?

一赠与和买卖究竟哪个划算?

赠与和买卖税费对比

所以,选择赠与还是买卖,需要根据房屋情况和受赠人情况来决定。

1.受赠人名下无房产,契税1%—1.5%;

2.房子满五唯一,免个税

3.房屋满两年,免5.6%增值税

当上述三种情况同时满足时,走买卖更划算

举个例子

大王想把自己家庭名下满五唯一的房子过户给自己的儿子小王。房屋原值100万,房子核定价150万,面积89㎡,普通住宅,小王名下无房。那么这套房子怎么过户给小王最省钱呢?

方式一:买卖。

契税:核定价×1%=1.5万元(网签价小于核定价)

增值税:满两年免征。

个税:满五唯一免征。

买卖方式需要缴纳税费1.5万元。

方式二:赠与。

契税:核定价×4%≈6万元

印花税:核定价×0.05%≈0.075万元(网签价小于核定价)

总计:6+0.075=6.075万元

赠与方式需要缴纳税费6.075万元。

二赠与的流程和所需资料?

流程:签署房屋赠与合同→到房屋所在地地税局报税→不动产登记中心办理过户手续。

所需资料:赠与双方身份证;婚姻状况证明(结婚证、离婚证)原件、复印件;户口本;地税完税/免税证明;房屋赠与合同;房产证(无抵押、无限制、配图需复印)。

三买卖的流程和所需资料?

流程:签署房屋买卖合同→网签备案→地税局报税→不动产登记中心办理过户手续

所需资料:身份证;地税完税/免税证明;房屋买卖合同;婚姻状况证明(结婚证、离婚证)原件、复印件;户口本;房产证(无抵押、无限制、配图需复印)。

注意事项:

1.无论选择何种方式,受赠方或者买受方需有购房资格;

2.若房屋有贷款,则需还清贷款解除抵押后,才能赠与或买卖。

综上所述,选择赠与还是买卖的方式需考虑赠与双方以及房屋的情况,最后选出一个合理的方案。


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发表于 2017-9-11 22:27 | 显示全部楼层
顶贴是一种美德!
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发表于 2017-9-14 13:10 来自手机 | 显示全部楼层
抢位子,坐等更新!
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